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  新闻资讯
土地使用权问题
发布时间:2013-07-30

  我公司买了一块地准备盖办公楼、车间,但是由于资金紧张,又不想让土地被收回,正好我的兄弟公司需要建车间,请问:我公司能不能做土地转让?兄弟公司能不能直接投资建造?他们的出资能不能算我公司的投资?这种情况我们该如何处理好?谢谢您的指导!

  中顾网律师解答:

  这种情况一般是合作建造协议,你们出地,他们出资,兄弟公司是否属于独立法人单位?

  相头法律知识:

  如何办理房产证?- 房产证办理流程和费用

  --房产证办理流程和费用

  两种方法:

  一、委托开发商或代理公司办理房产证

  二、自己办理房产证

  办理房产证注意:

  无论是期房还是现房,都存在办理房产证的问题。

  您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

  您也可以选择自己办理房产证。

  如果贷款银行要求委托代办,就不能自己办理。

  自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右。

  自己办理房产证可以免除代缴的风险。

  自己办理房产证需要花费时间和体力。

  您需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。

  一、委托开发商或代理公司办理

  适用条件

  为了节省自己的时间和精力,您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

  在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人"要求开发商协助将房产证收押"的约定,这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。

  即使委托开发商或代理公司办理房产证,您仍然可以选择,是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费,还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

  办理流程(一)

  适用范围:开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

  第一步:签订委托协议

  通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证,并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。

  有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

  此时,您也可以选择,开发商或代理公司仅办理相关手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

  注意事项:

  委托代办的协议中应明确约定:

  1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是"两证分离"的地区,一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》,当然如果因为行政原因,本地暂时无法取得《土地使用权证》的,只能让步了);

  2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;

  3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理,最好明确约定"可以退房"或"不退房,但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金"等明确的违约处理方法;

  4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的,购房人如何核验房产证,因为这种情况下购房人往往只能"看一眼"房产证;

  5.约定办理抵押登记的事宜,有些银行不扣押房产证,仅办理抵押登记,抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;

  6.约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。

  如果《购房合同》对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

  第二步:缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

  办理收房入住手续的时候,开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项:

  1.在交钱之前,请您了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确,可参见本书附录十一。

  2.交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收"白条"。

  第三步:按照约定时间领取房产证

  开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。

  如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

  注意事项:

  1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;

  2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;

  3.核对"他项权利"一栏记载的抵押事项;

  4.索要缴纳税费的正式发票。

  办理流程(二)

  适用范围:自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

  第一步:签订委托协议

  通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

  有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项:

  注意事项同"办理流程一"中的"第一步"。

  第二步:缴纳房产证代办费

  售房人住的时候,开发商会要求您缴纳。注意事项:

  交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收"白条"。

  第三步:自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税

  缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项:

  请保证及时缴纳公共维修基金和契税,根据法律规定,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。

  请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证,并及时交给开发商或代理公司,以便他们下一步的申请工作。

  第四步:按照约定时间领取房产证

  开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。

  如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

  注意事项:

  1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;

  2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;

  3.核对"他项权利"一栏记载的抵押事项。

  提示:

  及时查询房屋产权状态

  即使委托代办房产证,您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态,如果发现"危险情况",如开发商非法设定抵押等,可以及时主张自己的权利。

  二、自己办理

  适用条件

  在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人"要求开发商协助将房产证收押"、"需委托开发商代办房产证"的条款,这种情况下难以自己办理,只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前,请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。

  另外,有些地方法规规定,房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务,此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。

  如果是一次性付款,或贷款已经还清,则完全可以自行办理。

  办理流程

  提示:

  如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一,那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离,那么您就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的"小《土地使用权证》",只能请您关注相关消息,待相关规定出台再办理。

  第一步:确定开发商已经进行"初始登记",即完成"大确权"

  开发商办理"初始登记"是您办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常,主管部门办理"初始登记"所需时间大约为20-60日不等,因此在收房人住后的两三个月之后,您可以向开发商询问办理初始登记的情况,也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。

  注意事项:

  《购房合同》中应对开发商办理"初始登记"的时限加以约定,尤其是开发商办理"初始登记"的最后期限以及办理完毕后的"及时通知义务"等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

  第二步:到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》

  这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格,只需到开发商处领取并填写就行了,省去奔波之苦。注意事项:

  可以事先向开发商询问,房产证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门查询,以免跑冤枉路。如果要办两个证,有可能要跑两个部门,领两份不同的申请表。

  第三步:拿测绘图(表)

  可能有三种情况,第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图;第二种是带身份证直接到开发商处领取就行,这一种比较简便;第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘,这种情况己经比较少见,现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。

  由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。

  第四步:填写表格、盖章、领取相关文件

  填好表格后,找开发商签字盖章,并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

  注意事项:

  在前面询问相关部门时,一定要明确需要领取哪些文件,一次齐全,免去奔波之苦。

  第五步:缴纳公共维修基金、契税

  缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。

  公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

  注意事项:

  无论是小区办收取还是由银行代收,都请您保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,一旦遗失会影响到您获得房产证。

  第六步:提交申请材料

  材料主要包括以下几种:

  (1)盖章的申请表;

  (2)房屋买卖合同;

  (3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;

  (4)测绘图、房屋登记表、分户平面图两份;

  (5)专项维修资金专用收据;

  (6)契税完税或减免税凭证;

  (7)购房人身份证明(复印件核对原件);

  (8)共有的提交共有协议;

  (9)银行的提前还贷证明。注意事项:

  不同地方的具体要求不同,请您一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按照上面通知的时间领取房产证。

  第七步:按照规定时间领取房产证,缴纳印花税和产权登记费、工本费等注意事项:

  仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

  第八步:办理抵押登记

  有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证,只需办理抵押登记即可,这种情况下,就要办理这个手续。

  需要提交的文件通常包括:

  (1)房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见;

  (2)国有土地使用证;

  (3)借款合同、抵押合同;

  (4)抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明;

  (5)抵押权人为金融机构的,提交金融许可证、营业执照。注意事项:

  通常这个手续可以与领取房产证同时办理,可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同,请您一定要提前询问清楚。

  第九步:将房产证交给银行扣押

  如果《贷款合同》约定,需要将房产证交给贷款银行扣押。

  按理讲,办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了,但是有些银行不放心,往往还要扣押《购房合同》正本,以求"三保险"。

  提示:

  1.户口本、身份证、银行的提前还贷证明、购房合同、入住通知等材料,一定随身携带,并准备好充足的复印件,以防止因为缺少证件而浪费时间和体力。

  2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差异,这里仅介绍大概流程,具体细节请您一定提前询问核实

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