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工业厂房租赁主要法律问题
发布时间:2016-10-24
工业厂房租赁,涉及到土地性质、规划、项目批文、生产用电、排污等特殊事项,所以不存在适合所有企业的格式文本。同时,与住宅和商业房地产租赁相比,上述事项又具有较强的特殊性。
 
最近,连续有客户拟承租工业厂房,以用于工业项目或扩大生产。王秋瑞律师即本文作者在提供法律服务中发现,业主或承租方都主要关注租金,其他事项却经常被忽略。因此,有必要就此略作提示和探讨。
 
一、             确定租赁物
 
住宅或商业房地产租赁也首先需要确定租赁对象,通常需要在合同中标明房地产坐落和面积,并附上房地产权证。
 
但是,工业房地产有些特殊,因为大多数工业厂房或仓库并非按幢申领房地产权证,往往是10-20幢记载于同一份房地产权证上。在该记载中,有时并不能准确体现每幢厂房或仓库的建筑面积,周边道路也经常共用,每幢可享用的场地大小甚至根本不会出现在房地产权证之中。
 
因此,工业房地产租赁对象的确定,往往需要借助经审批的建筑资料和行政审批文件。将这些文件作为租赁合同附件,很有必要。
 
二、             房屋用途
 
在法律层面,法律对土地和房屋用途进行了分类和限制。比如,住宅用地和住宅房屋仅能用作居住。工业用地和工业厂房也有用途限制,但因工业范围较广,并且与仓储用途又存在交叉,因此,对业主和承租人来讲,既要核实房地产权证有关房产和土地用途的记载,更要了解项目土地和项目房产的现实用途。
 
在合同层面,业主和承租人也会有各自的实际需求。比如,有的业主会限制承租人进行某种特定的生产活动。反之,有的承租人则会要求目标房地产能够确保某种生产活动依法、正常进行。
 
所以,租赁合同中应该尽可能详尽地列明工业厂房或仓库的具体用途。同时,具体描述应该考虑到项目房地产相关行政批文中的明确限制。
 
三、             租赁期限、提前退租与续租选择权
 
工业生产周期较长,因此相应租赁合同期限也较长。面对较长的租期,以及生产经营的现实风险,业主会担心承租方因生产萎缩甚至亏损而中途解约,承租人则担心合同到期业主不续租情况下可能导致的生产停顿和脱节。面对上述矛盾的利益诉求,相对来说,承租人的法律和经营风险更大。
 
对双方而言,比较合理、可控的操作方式是,双方共同确定一个额度较高的中途解约的违约金,同时设定一组承租人可单方选择续租的程序和条件,例如续租期限、租金标准以及通知方式等。
 
四、             房屋修缮与租金减免
 
住宅和商业房产同样涉及房屋修缮问题,但因建筑面积毕竟有限,所以相对容易。工业房地产则不然,因涉及到大量设备和特殊公用设施,厂房或仓库若出现任何质量瑕疵,可能会对整个工业生产造成影响,并且修缮工作的复杂程度也很高。
 
因此双方,特别是承租人,应该注意到业主修缮工业房产的能力和意愿,对业主修缮房屋的通知方式、联系人、处理速度、费用等要作出详细约定。同时,为了促使业主履行修缮义务并适当弥补损失,还应约定在修缮不利情况下的违约金、赔偿金和损失计算方法。
 
五、             出售和转让
 
随着国家对住宅房地产的调控升级,越来越多的资金开始涌入工业房地产,相应房地产并购也日益活跃。面对较好商机,业主可能会选择出售工业房地产并套现。显然,业主的变动,将直接影响到租赁合同的稳定性和连续性。
 
虽然现行法律已有“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规定,但具体操作仍以双方的具体约定为准。因此,双方均应考虑并确定,业主出售房屋时的提前通知义务、权利保证、损失赔偿。如果承租人有购买意向,则应在合同中明确优先购买权的具体行使条件和程序。
 
六、             公用设施
 
公用设施的配备,并非由业主任意决定,往往需要电力、水务等部门的批准和配合。因此,承租人首先需要了解目标房地产的公用设施现状。生产若有特殊需求,则应提前确认增容的可能性和具体要求。
 
公用设施维修和费用缴纳,也同样会涉及到公用设施部门。维修时间和费用发票等细节,双方均应提前确认清楚。
 
七、             消防、环保和保险
 
消防和环保越来越受到重视,违法处罚力度也在日益增强。因此,双方应在租赁合同中落实消防设施的配备和维护,更应了解和评估承租人工业生产可能造成的环境影响。
 
同时,鉴于工业生产过程中的危险性,双方亦应详细约定房产、设备、人员的保险措施。
 
八、             不可抗力
 
对于住宅和商业房地产,面对火灾等不可抗力的机会较小。但是,工业生产中的危险性因素较多,发生不可抗力情形的机会较大。因此,承租人和业主都应该充分考虑到承租人工业生产的具体特性,评估可能出现的重大风险,并依此设定双方在不可抗力情形下的通知、配合义务。同时,承租人适当的退租或减免房租的要求,也应该予以适当考虑。
 
九、             工业房地产批文
 
某种程度上,工业房地产的特殊之处在于其立项、环评、规划和建筑许可等一系列行政审批文件。严格来说,承租人的工业项目若与批文存在任何不符,均有被停产或罚款的可能。因此,承租人尤其应该了解和充分注意来自于行政审批环节的限制和风险。
 
除上述列举的几种情形之外,租赁期间的各种通知事项、违约罚则、争端解决和附件的设置,也都是比较重要的法律问题。

摘自 (王秋瑞  律师)       
    
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